房价最难负担 温市全球第二


温哥华则仅次于香港,成为全球房价最难负担排名第二的城市。

(文章来源:环球华报)美国市场研究公司Demographia最新公布《2013全球住房可负担性调查》报告(International Housing Affordability Survey),以2012年第三季度的房地产数据为依据,研究比较全球337个大都市的住房可负担度。加拿大有6座大都市被归为住房极其严重不可负担。温哥华则仅次于香港,成为全球房价最难负担排名第二的城市。

8国337个城市为调查对象

纳入该项调查的337个大都市,分别属于澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、新西兰、英国和美国,新加坡的住房情况作为补充资讯附加在报告中。报告认为,在这337个大都市中,有109个属于住房可负担市场,其中100个在美国,8个在加拿大,1个在爱尔兰。110个住房中度不可负担市场中,有87个在美国,17个在加拿大,4个在爱尔兰,2个在英国。43个住房严重不可负担和75个住房极其严重不可负担市场中,30个在澳大利亚,17个在英国,16个在美国,6个在加拿大,5个在新西兰。

报告撰写人之一考克斯(Wendell Cox)指出,在上述国家中,2004年时加国是住房可负担性最好的,然而自那以后,加国在住房可负担性方面出现了最糟糕的滑落。特别是当美国和爱尔兰的房价在2008年前后直线坠落之际,加国绝大多数房价却直升云霄。

调查以房价中位数与平均家庭收入中位数做比较,房价比家庭平均收入高出三倍或以下的情况,即比率为3.0或以下,房屋市场可被视为可负担及正常,若这一比率在3.1至4.0之间,房屋市场被视为中度不可负担;若这一比率在4.1至5.0之间,房屋市场被视为严重不可负担;若这一比率达到5.1或以上,房屋市场被视为极其严重不可负担。

加国8大最具住房可负担性城市全在东部

35个加国城市参与了此次调查。报告指出,整体来看,加国房价中位数与平均家庭收入中位数之比,中间数为3.6,较去年3.5的数值有略微上升,整个加拿大房地产市场被归为中度不可负担。

加国的8个最具住房可负担性城市全分布在东部,分别是爱德华王子岛(PEI)的夏洛特市(Charlottetown )、新不伦瑞克省(New Brunswick)的弗雷德里克顿(Fredericton)、蒙克顿(Moncton)、魁省(Quebec)的萨格奈(Saguenay)、新省的圣约翰市(Saint John)、安省的雷湾(Thunder Bay)、魁省的三河市(Trois-Rivieres)、安省的温莎(Windsor)。

“在可负担的正常的住房市场中,房价通常不会超出家庭年度收入的三倍”,报告指出,如果超出了这一标准,就意味着有政治上的或规则性的调整因素作用于新屋供给中,需要加以应对。

美国底特律的房屋可负担性排名最好,在当地置业,大约要7万5000元,而家庭收入中位数5万元。

温哥华住房可负担性倒数第二

在调查涉及到的全部加国城市中,加国房价中位数与平均家庭收入中位数之比,平均数为4.7,报告称,其意思是,一般来说,加国35个大都市的住房价格,是这些城市居民平均工资的4.7倍。相较去年4.5的数值,今年的情况呈进一步恶化上升。报告还强调,如果不是温哥华房地产市场因估价过高而出现减速,加国的这一数值还会更高。

加国6大住房极其严重不可负担城市,有四个都集中在卑诗省,分别是温哥华、维多利亚、阿伯斯福(Abbotsford)和基隆那(Kelowna),另两个分别是魁省的蒙特利尔和安省的多伦多。其中温哥华房价中位数与平均家庭收入中位数之比值为9.5,房屋可负担性排名世界倒数第二,仅次于比率是13.5倍的香港。在香港,平均房价380万元,家庭平均收入中位数28万2000元。

报告指出,除温哥华住房可负担性问题严重外,加国还有多伦多和蒙特利尔两大都市值得关注。多伦多的比值达到5.9,比去年的5.1高出不少,更比2004年高出了三分之二。蒙特利尔住房极其严重不可负担状况也持续着,今年中间比值数为5.2,由于其近期采取了更加严厉的城市遏制政策,未来将会见到居民住房负担进一步恶化。

温房市2013继续下滑

有房地产专家小组本月表示,在2013结束之前,温哥华的房产价格可能进一步下跌5%左右。这个专家小组由蒙特利尔银行高级经济师瓜逖尔瑞(Sal Guatieri)领导,指出更加严格的房贷法规和取消联邦投资移民项目都有可能导致温哥华房市放缓。

“卑诗是房产市场最弱势的地区,旧屋出售到去年11月已经下降了17%,比过去十年来的平均值都低,” 瓜逖尔瑞表示。“温哥华的旧屋出售已经在去年12月探底,下降了31%,而基价业从春天至今下降了3个多百分比。”

他说房贷上限制房贷期限不得超过25年,禁止家庭房贷保险超过100万,对高价市场打击最严重。瓜逖尔瑞表示,温市房价目前估计高于一般家庭收入十倍的情况下,“温哥华已经跻身高估房市的顶端,不仅仅是在加拿大,在全球也是如此。”

他说因为高昂的价格,很多本来要买房的人们选择购买公寓,租房或者搬到其它城市居住。

“支撑温哥华房地产的,至少在过去五年来说,不是收入,而是财富。这其中很多都是外国财富,当然我们不能量化这种说法。许多买家根本不需要贷款因为他们有现金,他们能够直接就买房。” 瓜逖尔瑞表示。“但在价格继续上涨的情况下,这种富人毕竟还是有限的。除非那些人不断来到温哥华——那些有很多钱的外国人。”

熊文)

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